Immobilier locatif : le dispositif Jeanbrun déjà retouché pour remettre l’ancien sur le marché

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Face à la pénurie de logements, l'Assemblée nationale mise sur le parc existant. Le texte qu'elle vient d'adopter en première lecture veut rendre plus attractif le récent dispositif Jeanbrun, afin d'encourager les propriétaires à rénover puis louer durablement.

Trouver un logement devient, pour beaucoup de Français, un véritable parcours d'obstacles. Étudiants qui renoncent à une formation faute de toit, salariés freinés dans leur mobilité, familles en attente d'un logement social : la crise du logement pèse lourdement sur le quotidien.

C'est dans ce contexte que l'Assemblée nationale a adopté en première lecture une proposition de loi « pour la mobilisation de l'habitat existant ». Son objectif n'est pas de construire un grand dispositif entièrement nouveau, mais de remettre sur le marché davantage de logements déjà bâtis, parfois vacants, dégradés ou trop énergivores.

Encourager les propriétaires à louer dans la durée

Première mesure phare : rendre plus accessible le « statut du bailleur privé », aussi appelé dispositif Jeanbrun. Ce mécanisme fiscal vise à encourager les propriétaires à louer des logements non meublés, comme résidence principale, avec des loyers encadrés.

Jusqu'ici, plusieurs conditions limitaient son intérêt dans l'ancien. Le texte voté en première lecture prévoit notamment que les travaux nécessaires représentent au moins 20 % du prix d'acquisition du logement, contre 30 % auparavant. Il introduit aussi une exigence de progrès énergétique : les logements classés F ou G devront gagner au moins deux classes, les autres au moins une.

L'idée est simple : aider les propriétaires à rénover, tout en garantissant aux locataires des logements plus confortables et moins coûteux à chauffer. Le texte prévoit également une adaptation pour les territoires ultramarins, où une amélioration d'une classe suffira quelle que soit la situation initiale du logement.

Mieux accompagner les artisans sur les chantiers

La rénovation d'un logement ancien nécessite souvent plusieurs métiers : isolation, chauffage, ventilation, menuiseries… Pour les petites entreprises du bâtiment, travailler ensemble peut être indispensable, mais aussi source d'inquiétude.

La proposition de loi clarifie donc les règles applicables aux groupements momentanés d'entreprises. Elle affirme l'absence de solidarité juridique entre les cotraitants, y compris pour le mandataire commun. En clair, chaque entreprise reste responsable de sa propre partie du chantier, sans avoir à porter automatiquement les défaillances des autres.

Pour les artisans, cette précision peut rendre les projets collectifs moins risqués. Pour les particuliers, elle doit faciliter l'organisation de rénovations plus complètes.

Débloquer les travaux dans les copropriétés

Autre enjeu majeur : les copropriétés. Même lorsque des travaux sont votés, leur financement reste souvent compliqué. Le texte assouplit donc les garanties liées aux prêts collectifs à adhésion simplifiée, créés pour aider les copropriétaires à financer ensemble des travaux importants, notamment de rénovation énergétique.

Désormais, ces prêts pourraient être garantis non seulement par un cautionnement solidaire, mais aussi par des mécanismes équivalents ou assurantiels. Le texte prévoit aussi une garantie activée en cas de défaillance du syndicat des copropriétaires, et non simplement d'un copropriétaire isolé.

Une boîte à outils pour remettre des logements sur le marché

Cette proposition de loi ne prétend pas résoudre à elle seule la crise du logement. Mais elle cherche à agir sur des freins très concrets : fiscalité peu incitative, complexité des chantiers, difficulté de financement en copropriété.